Immobilie als Wertanlage – In 2023 sinnvoll?

Eine Immobilie als Wertanlage – ist dies im Jahr 2023 sinnvoll Foto elxeneize via Envato

Eine Immobilie als Wertanlage – ist dies im Jahr 2023 sinnvoll Foto elxeneize via Envato

Eine Immobilie als Wertanlage – ist dies im Jahr 2023 sinnvoll Foto elxeneize via Envato

Immobilien haben sich in den langen Jahren der Niedrigzinsen als die nahezu perfekte Wertanlage etabliert. Der Wert von Immobilien in Deutschland ist in den vergangenen zwei Jahrzehnten im Schnitt teils drastisch gestiegen.

Doch die niedrigen Zinsen sind seit Mitte des Jahres 2022 vorläufig Vergangenheit. Dem Krieg in der Ukraine, die explodierenden Energiepreise und der daraus folgenden Inflation ist die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die über viele Jahre hinweg für Niedrig- und teilweise sogar für Minuszinsen gesorgt hat, schnell zum Opfer gefallen.

Was folgte, war eine Kehrtwende um 180 Grad, mit der die wenigsten Anleger und auch Häuslebauer gerechnet hatten. Auch wenn Experten zum Schutz vor einem weiteren Anstieg der Inflation einen Anstieg der Leitzinsen gefordert hatten, hätten doch die wenigsten damit gerechnet, dass sich die Zinsen für Immobilienkredite allein im Jahr 2022 vor allem bei längeren Zinsbindungen vervierfachen würden.

Nimmt EZB bei den Zinsen den Fuß vom Gas?

Tatsächlich ist ein Ende dieser Bewegung noch nicht in Sicht, wenn doch die jüngsten Töne aus der EZB zumindest auf eine Verlangsamung der anstehenden Leitzinserhöhungen hindeuten. Die weitere Zinsentwicklung ist also ein spannendes Thema dieser Tage – allerdings eines, das mit vielen Faktoren verbunden ist, auf die man nur wenig Einfluss nehmen kann. Bleibt die Frage, ob sich in der aktuell heiklen Stimmung rund um den Immobilienmarkt der Kauf einer Immobilie als Wertanlage im Jahr 2023 überhaupt noch lohnt.

Wann ist eine Investition sinnvoll?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Da wären einmal die direkten Investments, also der Kauf einer Immobilie, um hieraus regelmäßige Mieteinnahmen und langfristig einen Vermögenszuwachs zu realisieren. Zum anderen gibt es noch die indirekten Investments. Zu der zweiten Kategorie finden Sie beispielsweise weitere Informationen bei Finanzreport.com. Wir möchten uns hier ausschließlich mit der ersten Kategorie der Geldanlage in Immobilien befassen – dem direkten Investment.

Sinnvoll ist eine Investition dann, wenn der Nutzen aus dieser Investition die Kosten dafür übersteigt. Das kann verschiedene Ausgestaltungen haben. Wer beispielsweise eine Immobilie als langfristige Kapitalanlage betrachtet und hier bereit ist, in den ersten Jahren Verluste aufgrund hoher Zinsen und vergleichsweise niedriger Mieten in Kauf zu nehmen, um dadurch beispielsweise ein Abschreibungsobjekt für die Steuer zu generieren, der kann auch ohne einen Liquiditätsgewinn aus einem Immobiliengeschäft einen Nutzen ziehen.

Abschreibung kann Steuern sparen

Wer beispielsweise aufgrund eines hohen sechsstelligen Jahreseinkommens in Deutschland einen sehr hohen Steuersatz hat, kann mit Verlusten aus Miete und Verpachtung die Steuerlast – teils erheblich – reduzieren. So werden die tatsächlichen Verluste aufgrund der gesparten Steuern zu einem beachtlichen Teil aufgefangen, und es kann für einen vergleichsweise geringen Preis langfristig Vermögen aufgebaut werden.

Doch nicht jedes Investment zielt auf eine langfristige Anlage ab, und nicht jeder Investor hat es auf ein Abschreibungsobjekt abgesehen. Bleibt also die Frage, wann sich eine Immobilie als Wertanlage auch für diejenigen, die einen direkten Gewinn aus ihrer Geldanlage ziehen möchten, im Jahr 2023 noch lohnt.

Welche Faktoren sind für eine Wertanlage wichtig?

Bei der Immobilie als Wertanlage sind zwei Faktoren von besonderer Bedeutung. Das sind:

  • Die Lage
  • Die Substanz

Sowohl die Lage als auch die Bausubstanz der Immobilie haben erheblichen Einfluss auf den Wert des Hauses oder der Wohnung. Aber eben auch auf die damit erzielbaren Mieteinnahmen. Darüber hinaus haben diese beiden Faktoren einen ebenso starken Einfluss auf den späteren Wiederverkaufswert der Immobilie.

Denn auch dieser Faktor darf nicht außer Acht gelassen werden: Durch die steigenden Immobilienkreditzinsen sinken die Immobilienpreise am Markt bereits wieder leicht. Dieser Abwärtstrend wird sich verschiedenen Experten zur Folge im Jahr 2023 noch verstärken.

Bei der Lage der Immobilie kommt es auf zwei Bereiche an. Die Mikro-Lage einer Immobilie beschreibt das unmittelbare Umfeld – also die Siedlung oder das Quartier, in dem die Immobilie liegt. Einfluss haben hier:

  • Schulen
  • Kindergärten
  • Ärzte
  • Grünanlagen und Spielplätze
  • Verkehrsaufkommen auf der Straße am Haus und damit verbundene Lautstärke
  • Anbindung an den ÖPNV
  • Geschäfte des täglichen Bedarfs

Die Makro-Lage hingegen wird aus der etwas weiter entfernten Vogelperspektive betrachtet. Hierbei geht es nicht mehr nur um die Siedlung, sondern in kleineren Städten bereits um die gesamte Region, bei Großstädten um den Stadtteil oder die gesamte Stadt. Hier spielen Dinge eine Rolle wie:

  • Der Ruf des Stadtteils oder der Stadt an sich
  • Arbeitslosigkeit und Arbeitsmarkt vor Ort
  • Durchschnittliches Einkommen der Menschen vor Ort
  • Wirtschaftslage, Industrieansiedlung und vorhandene Universitäten oder Fachhochschulen um Umfeld von 10 bis 20 Kilometern
  • Infrastruktur vor Ort (Autobahn, Bahnanbindung, Fernbusse und Schnellbusse, Flughafen, vorhandene Wasserwege)
  • Umweltgefahren wie Überschwemmungen und Umweltbelastungen durch Kraftwerke oder „gefährliche“ Industrieparks

Auch wenn in der Vergangenheit die Makrolage für viele Menschen wichtiger war als die Mikrolage, verschiebt sich hier in den letzten Jahren der Fokus etwas. Steigende Spritpreise, ein stärkeres Umweltbewusstsein und der Hang zu mehr Achtsamkeit im Alltag lassen die Menschen vermehrt auch auf die Mikrolage achten.

In Sachen Substanz ist es wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie zu prüfen, wie gut die Bausubstanz als solche ist und ob es einen Sanierungsstau zu beseitigen gilt. Immobilien mit einem hohen Sanierungsbedarf sind zwar günstiger zu haben als moderne Neubauten oder bereits fertig sanierte Altbauten.

Allerdings sollte man sich mit den Kosten einer Sanierung nicht verschätzen – zumal Mieter heute aufgrund hoher Gas- und Heizpreise großen Wert auf Wohnraum mit aktuellem energetischem Standard legen. Ein Modernisierungskredit gepaart mit einer klassischen Immobilienfinanzierung kann hier für Anleger eine Lösung sein.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Auch wenn sich die Prioritäten Zum Jahreswechsel 2022/2023 etwas verschoben haben, sind der soziale Wohnungsbau und der Wohnraummangel noch immer zwei zentrale Themen der aktuellen Bundesregierung. Entsprechende Förderprogramme gibt es teilweise bereits, zum Teil erwarten Experten, dass diese in den nächsten Monaten noch aufgelegt werden.

Wenn Sie derzeit eine gute Bestandsimmobilie in einer ansprechenden Lage zu einem angemessenen Preis finden und die Möglichkeit haben, hier noch Eigenkapital einzubringen, kann eine Immobilie auch heute noch eine lohnende Kapitalanlage sein. Wichtig ist dabei, dass einerseits eine Vermietung möglichst sicher planbar ist und dass zum anderen die zu erzielenden Mieten, die anfallenden Kosten in Form von Zinsen, Tilgung und laufenden Aufwendungen möglichst komplett abdecken.

Immobilie vermieten – Was ist der Mietpreismultiplikator

Der Mietpreismultiplikator dient der Prüfung, ob ein Kaufpreis für eine Immobilienanlage angemessen ist. Er zeigt an, wie viele Nettokaltmieten aufs Jahr gerechnet Sie benötigen, um den Kauf der Immobilie zu refinanzieren. Dabei spielen nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten und die Finanzierungskosten eine Rolle.

Hier einmal ein Rechenbeispiel:

Kaufpreis + Kaufnebenkosten: 400.000 Euro
Sanierungskosten: 25.000 Euro
Zusätzliche Kosten der Finanzierung: 25.000 Euro
Gesamtkosten des Objekts: 450.000 Euro
Nettokaltmiete pro Jahr: 15.000 Euro

Mitpreismultiplikator: 450.000 Euro / 15.000 Euro/Jahr = 30 Jahre

Der Multiplikator liegt hier also bei 30 und ist damit recht hoch. Bei einem so hohen Wert lohnt sich eine Investition nur dann, wenn Lage und Substanz die Immobilie sehr attraktiv machen und eine sehr hohe Sicherheit gegeben ist, dass Sie die Wohnung auch zu einer sehr guten Miete vermieten können.

Fazit – Ist die Immobilien als Kapitalanlage in 2023 sinnvoll?

Eine Immobilie als Kapitalanlage im Jahr 2023 stellt ein gewisses Risiko dar. Denn die Preise für Immobilien werden im Verlauf des Jahres 2023 voraussichtlich sinken. Wer also schon Anfang des Jahres investiert, könnte am Ende zu viel bezahlen.

Dem steht allerdings das Risiko einer weiteren Zinssteigerung entgegen. Sinken die Preise weniger schnell als die Zinsen steigen, führt selbst ein niedrigerer Preis wegen der gestiegenen Finanzierungskosten unter dem Strich nicht zu einem Ersparnis.

Als Fazit lässt sich festhalten, dass eine Immobilie in guter Lage mit einer soliden Bausubstanz und einem guten Mietpreismultiplikator auf jeden Fall eine langfristig gute Wertanlage ist. Zumindest dann, wenn Sie kein Problem damit haben, dass eine Immobilie als Kapitalanlage Ihr vorhandenes Kapital langfristig bindet. Laufen Sie Gefahr, innerhalb der nächsten fünf bis zehn Jahre Ihr Kapital ganz oder teilweise in liquiden Mitteln zu benötigen, sollten Sie von einer direkten Investition in Immobilien im Jahr 2023 absehen.

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